Kiinteistökehityksen vaihtoehtoiset tavat - mitä ne ovat ja miten ne eroavat toisistaan?

Kiinteistökehitystyön vaihtoehtoisia tapoja on useita – eikä yhtä oikeaa tapaa ole. Alalla ollaan perinteisesti kuitenkin totuttu siihen, että kiinteistönomistaja kehittää kiinteistöä itse tai vaihtoehtoisesti antaa työn rakennusliikkeelle. 

Tässä blogitekstissä käymme läpi eri kehitystapoja sekä niiden eroja, jotta kiinteistöomistajana ja sijoittajana voit valita juuri sinulle sopivan tavan kehittää kiinteistöäsi.

Kiinteistönomistaja kehittäjänä

Kiinteistönomistaja voi kehittää kiinteistöä ja johtaa hanketta myös itse.

Itselleen kehittäessä toiminta on usein kustannustehokasta, sillä kiinteistökehityksen ammattilaiset ovat yrityksen omilla palkkalistoilla. Jos hankkeita ei ole riittävästi, ei toiminta enää ole kustannustehokasta. Toisaalta taas jos ammattilaisilla on muitakin töitä tehtävänä tai kehitysprojekteja tulee samanaikaisesti useita, voivat työt kasaantua “piikkeinä”. Tällöin kiinteistönomistajat turvautuvatkin konsultti- tai rakennusliikevetoiseen kiinteistökehitysvaihtoehtoon.

Kun kiinteistöä kehitetään itse, voidaan kilpailuttaa suurin kiinteistökehitykseen liittyvä kustannuserä eli rakentaminen. Näin päästään valitsemaan hankkeen toteuttaja eri toimijoiden väliltä ja saadaan myös läpinäkyvyyttä rakentamisen kustannuksiin.

Konsulttivetoinen kiinteistökehitys

Konsulttivetoinen kiinteistökehitys on noussut kolmanneksi varteenotettavaksi vaihtoehdoksi edellä mainittujen rinnalle hankkeiden kompleksisuuden ja viranomaisprosessien lisääntymisten johdosta.

Konsulttivetoisessa kiinteistökehityksessä toimeksiantaja tekee yhteistyötä konsultin kanssa. Konsultin on saavutettava ymmärrys siitä, mitkä ovat kiinteistönomistajan tavoitteet kiinteistökehitykselle ja arvioida sen jälkeen kiinteistön kehitysmahdollisuuksia, mitä eri kiinteistökehityksen vaihtoehdot mahdollistavat ja mikä on paras vaihtoehto kulloiseenkin tilanteeseen.

Konsultin tehtävänä on kartoittaa kokonaistilanne; mitkä ovat kohteeseen liittyvät riskit? Entäpä mahdollisuudet? Toimeksiantajan ja konsulttitoimiston välillä täytyy vallita syvä luottamus, sillä konsulttitoimisto on merkittävässä roolissa hankkeen onnistumisen kannalta.

Konsulttivetoisessa kiinteistökehityksessä toimeksiantajalla ei tarvita hanketta työstävää omaa henkilökuntaa, vaan palvelu saadaan kokonaisuudessa ulkopuoliselta konsultilta. Tällöin eduksi muodostuu konsulttitoimiston monipuolisuus; erilaisiin tarpeisiin löytyy aina helposti ja nopeasti erityisosaamista.

Konsulttivetoisessa kiinteistökehityksessä hallinta pysyy kiinteistönomistajalla ja kehitettävää konseptia voidaan muokata kehitystyön edetessä ilman sitoutumista tai muutoskuluja. Konsultti edustaa kiinteistönomistajaa ja tekee työtä rakennushankkeen eduksi.

Tässäkin vaihtoehdossa rakentaminen voidaan kilpailuttaa ja hankkia soveltuvin rakennusliike kumppaniksi.

Mitä monimuotoisempi hanke on, sen haastavampaa on laatia sopimus rakentamisesta heti alkuvaiheessa ilman suunnitelmia. Suunnitelmien tuottaminen vaatii kiinteistökehityksen viemistä itse tai konsultin avulla pidemmälle.

Rakennusliikevetoinen kiinteistökehitys

Kiinteistönomistajan kolmas vaihtoehto on hankkia rakennusliike hanketta työstämään. Tällöin rakennusliike sekä konsultoi että tekee itse rakentamiseen liittyvät työt. Kun palvelu hankitaan yhdestä paikasta, vähenee hallinnollisen työn tarve.

Rakennusliikevetoinen kiinteistökehitys valitaan yleensä, kun konsepti on valmis, usein toistettu tai sen rakentamista ohjaavat selkeät määräykset, kuten asumisen uudishankkeet tai hanke on yksinkertainen ja selkeä kuten esim. teollisuushallien rakentaminen. Sopimuksen tekeminen kiinteistönomistajan ja rakennusliikkeen välillä on helpointa, kun lopputuote ja laatu on yksimielisesti ymmärretty.

Oheisessa taulukossa on esitetty erilaiset kiinteistökehityksen tavat.

Kiinteistökehityksen tapa         Plussat          Miinukset
Kiinteistönomistaja kehittää itse itselleen

Parhaimmillaan kustannustehokasta.

Ohjat vahvasti omissa käsissä, myös laadun osalta.

Suurimman kustannuserän eli rakentamisen palkkiorakenne kilpailutettavissa itse.

Kiinteistönomistajalla täytyy olla palkkalistalla alan ammattilaisia tai kiinteistökehityshankkeissa kokemusta keränneitä työntekijöitä.

Mikäli kiinteistökehityshankkeita ei ole riittävästi, mitä tehtäviä nämä henkilöt tekevät?

Jos työ on muutaman ihmisen harteilla, jotka hoitavat tehtävää ”otona”, kiinteistökehitystyö voi viedä intensiivisissä vaiheissa kaiken ajan muilta tehtäviltä.
Konsulttivetoinen kiinteistökehitys Kiinteistönomistaja ei tarvitse omaa henkilökuntaa kiinteistökehitystyöhön.

Suurimman kustannuserän eli rakentamisen palkkiorakenne kilpailutettavissa itse.

Konsultin monipuolinen osaaminen nopeuttaa hankevalmistelua ja on kustannustehokasta.

Konsultti edustaa kiinteistönomistajaa ja tekee töitä hankkeen eduksi.

Hallinta pysyy kiinteistönomistajalla, myös laadun osalta.

Ymmärrys hankkeen kokonaiskustannuksista kehittyy suunnittelun edetessä.

Huonosti ohjatussa hankkeessa konsultin kustannukset saattavat ”karata käsistä”.

Rakennusliikevetoinen kiinteistökehitys Vapauttaa ajan hankekehittämisestä.

Yksinkertaisuus.

Paras rakentamisen kustannustietous.

Suurin kustannuserä, rakentaminen ei ole kilpailtua.

Soveltuu parhaiten selkeisiin käyttötarkoituksen kohteisiin kuten esim. asuminen tai logistiikka.

Lopputuotteen laadusta sopiminen voi olla vaikeaa.

 

Kuten huomata saattaa, tavoissa toteuttaa kiinteistökehitystä on eroja. Tärkeää kuitenkin on valita toimeksiantajan ja kohteen kannalta sopivin tapa toteuttaa hanke. Valittu tapa vaikuttaa hankkeen onnistumiseen, joten kiinteistön omistajalla onkin vaihtoehdoissa harkittavaa.

Lataa Kiinteistökehityksen askeleet -tarkistuslista, jossa kerromme tarkemmin kiinteistökehityksessä huomioitavista asioista. Tarkistuslistan voit ladata alta.

Onnistuneen kiinteistökehityksen tarkistuslista

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

Mihin taloyhtiön rahat valuvat?
Laura Salonpää / 30.06.2020

Mihin taloyhtiön rahat valuvat?

Tiesitkö, että veden lämmitykseen voi kulua jopa yhtä paljon energiaa kuin rakennuksen ulkovaipan lämpöhäviöihin? Entä tiesitkö, että tasaisesti..

Lue lisää
Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 2)
Niko Pihlanen / 23.06.2020

Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 2)

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii..

Lue lisää
Miten tunnistat potentiaaliset kiinteistökehityskohteet?
Jusu Kainulainen / 19.05.2020

Miten tunnistat potentiaaliset kiinteistökehityskohteet?

Kiinteistöt ovat sijoituskohteina monen sijoittajan mieleen, sillä ne ovat melko riskittömiä ja niistä saatavat tuotot ovat hyviä. Kiinteistöihin..

Lue lisää
Hyvästi Blade Runnerin vuosi 2019!
Juha Lampi / 30.12.2019

Hyvästi Blade Runnerin vuosi 2019!

Me eläköityvät muistamme hyvin nuoruudestamme vuoden 1982, sen millainen kuva meille tarjoiltiin nyt päättyvästä vuodesta:

Lue lisää
Haluamme tehdä asiakkaidemme elämästä helpompaa
Katia Salo / 16.10.2019

Haluamme tehdä asiakkaidemme elämästä helpompaa

Arkkitehtisuunnittelun alalla ei ole ollut tapana tarjota valmiita kokonaishinnoiteltuja paketteja tai kuukausihinnoiteltuja palveluita vaan..

Lue lisää
Kiinteistön uusi elämä harkiten ja hallitusti kehittämällä
Jusu Kainulainen / 05.06.2019

Kiinteistön uusi elämä harkiten ja hallitusti kehittämällä

Maailma muuttuu ja sen mukana tapamme käyttää rakennuksia. Kiinteistökanta vanhenee, kaupungit tiivistyvät ja kaupunginosat ja alueet muokkautuvat ja..

Lue lisää