Kiinteistökehityksen vaihtoehtoiset tavat - mitä ne ovat ja miten ne eroavat toisistaan?


1.2.2022 alkaen Vahanen-yhtiöiden tulevat blogitekstit ja kuulumiset löytyvät AFRYn verkkosivuilta.

Kiinteistökehitystyön vaihtoehtoisia tapoja on useita – eikä yhtä oikeaa tapaa ole. Alalla ollaan perinteisesti kuitenkin totuttu siihen, että kiinteistönomistaja kehittää kiinteistöä itse tai vaihtoehtoisesti antaa työn rakennusliikkeelle. 

Tässä blogitekstissä käymme läpi eri kehitystapoja sekä niiden eroja, jotta kiinteistöomistajana ja sijoittajana voit valita juuri sinulle sopivan tavan kehittää kiinteistöäsi.

Kiinteistönomistaja kehittäjänä

Kiinteistönomistaja voi kehittää kiinteistöä ja johtaa hanketta myös itse.

Itselleen kehittäessä toiminta on usein kustannustehokasta, sillä kiinteistökehityksen ammattilaiset ovat yrityksen omilla palkkalistoilla. Jos hankkeita ei ole riittävästi, ei toiminta enää ole kustannustehokasta. Toisaalta taas jos ammattilaisilla on muitakin töitä tehtävänä tai kehitysprojekteja tulee samanaikaisesti useita, voivat työt kasaantua “piikkeinä”. Tällöin kiinteistönomistajat turvautuvatkin konsultti- tai rakennusliikevetoiseen kiinteistökehitysvaihtoehtoon.

Kun kiinteistöä kehitetään itse, voidaan kilpailuttaa suurin kiinteistökehitykseen liittyvä kustannuserä eli rakentaminen. Näin päästään valitsemaan hankkeen toteuttaja eri toimijoiden väliltä ja saadaan myös läpinäkyvyyttä rakentamisen kustannuksiin.

Konsulttivetoinen kiinteistökehitys

Konsulttivetoinen kiinteistökehitys on noussut kolmanneksi varteenotettavaksi vaihtoehdoksi edellä mainittujen rinnalle hankkeiden kompleksisuuden ja viranomaisprosessien lisääntymisten johdosta.

Konsulttivetoisessa kiinteistökehityksessä toimeksiantaja tekee yhteistyötä konsultin kanssa. Konsultin on saavutettava ymmärrys siitä, mitkä ovat kiinteistönomistajan tavoitteet kiinteistökehitykselle ja arvioida sen jälkeen kiinteistön kehitysmahdollisuuksia, mitä eri kiinteistökehityksen vaihtoehdot mahdollistavat ja mikä on paras vaihtoehto kulloiseenkin tilanteeseen.

Konsultin tehtävänä on kartoittaa kokonaistilanne; mitkä ovat kohteeseen liittyvät riskit? Entäpä mahdollisuudet? Toimeksiantajan ja konsulttitoimiston välillä täytyy vallita syvä luottamus, sillä konsulttitoimisto on merkittävässä roolissa hankkeen onnistumisen kannalta.

Konsulttivetoisessa kiinteistökehityksessä toimeksiantajalla ei tarvita hanketta työstävää omaa henkilökuntaa, vaan palvelu saadaan kokonaisuudessa ulkopuoliselta konsultilta. Tällöin eduksi muodostuu konsulttitoimiston monipuolisuus; erilaisiin tarpeisiin löytyy aina helposti ja nopeasti erityisosaamista.

Konsulttivetoisessa kiinteistökehityksessä hallinta pysyy kiinteistönomistajalla ja kehitettävää konseptia voidaan muokata kehitystyön edetessä ilman sitoutumista tai muutoskuluja. Konsultti edustaa kiinteistönomistajaa ja tekee työtä rakennushankkeen eduksi.

Tässäkin vaihtoehdossa rakentaminen voidaan kilpailuttaa ja hankkia soveltuvin rakennusliike kumppaniksi.

Mitä monimuotoisempi hanke on, sen haastavampaa on laatia sopimus rakentamisesta heti alkuvaiheessa ilman suunnitelmia. Suunnitelmien tuottaminen vaatii kiinteistökehityksen viemistä itse tai konsultin avulla pidemmälle.

Rakennusliikevetoinen kiinteistökehitys

Kiinteistönomistajan kolmas vaihtoehto on hankkia rakennusliike hanketta työstämään. Tällöin rakennusliike sekä konsultoi että tekee itse rakentamiseen liittyvät työt. Kun palvelu hankitaan yhdestä paikasta, vähenee hallinnollisen työn tarve.

Rakennusliikevetoinen kiinteistökehitys valitaan yleensä, kun konsepti on valmis, usein toistettu tai sen rakentamista ohjaavat selkeät määräykset, kuten asumisen uudishankkeet tai hanke on yksinkertainen ja selkeä kuten esim. teollisuushallien rakentaminen. Sopimuksen tekeminen kiinteistönomistajan ja rakennusliikkeen välillä on helpointa, kun lopputuote ja laatu on yksimielisesti ymmärretty.

Oheisessa taulukossa on esitetty erilaiset kiinteistökehityksen tavat.

Kiinteistökehityksen tapa         Plussat          Miinukset
Kiinteistönomistaja kehittää itse itselleen

Parhaimmillaan kustannustehokasta.

Ohjat vahvasti omissa käsissä, myös laadun osalta.

Suurimman kustannuserän eli rakentamisen palkkiorakenne kilpailutettavissa itse.

Kiinteistönomistajalla täytyy olla palkkalistalla alan ammattilaisia tai kiinteistökehityshankkeissa kokemusta keränneitä työntekijöitä.

Mikäli kiinteistökehityshankkeita ei ole riittävästi, mitä tehtäviä nämä henkilöt tekevät?

Jos työ on muutaman ihmisen harteilla, jotka hoitavat tehtävää ”otona”, kiinteistökehitystyö voi viedä intensiivisissä vaiheissa kaiken ajan muilta tehtäviltä.
Konsulttivetoinen kiinteistökehitys Kiinteistönomistaja ei tarvitse omaa henkilökuntaa kiinteistökehitystyöhön.

Suurimman kustannuserän eli rakentamisen palkkiorakenne kilpailutettavissa itse.

Konsultin monipuolinen osaaminen nopeuttaa hankevalmistelua ja on kustannustehokasta.

Konsultti edustaa kiinteistönomistajaa ja tekee töitä hankkeen eduksi.

Hallinta pysyy kiinteistönomistajalla, myös laadun osalta.

Ymmärrys hankkeen kokonaiskustannuksista kehittyy suunnittelun edetessä.

Huonosti ohjatussa hankkeessa konsultin kustannukset saattavat ”karata käsistä”.

Rakennusliikevetoinen kiinteistökehitys Vapauttaa ajan hankekehittämisestä.

Yksinkertaisuus.

Paras rakentamisen kustannustietous.

Suurin kustannuserä, rakentaminen ei ole kilpailtua.

Soveltuu parhaiten selkeisiin käyttötarkoituksen kohteisiin kuten esim. asuminen tai logistiikka.

Lopputuotteen laadusta sopiminen voi olla vaikeaa.

 

Kuten huomata saattaa, tavoissa toteuttaa kiinteistökehitystä on eroja. Tärkeää kuitenkin on valita toimeksiantajan ja kohteen kannalta sopivin tapa toteuttaa hanke. Valittu tapa vaikuttaa hankkeen onnistumiseen, joten kiinteistön omistajalla onkin vaihtoehdoissa harkittavaa.

 

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

4 vinkkiä kiinteistön turvallisuuden ja turvajärjestelmien parantamiseen
Janne Noponen / 13.09.2021

4 vinkkiä kiinteistön turvallisuuden ja turvajärjestelmien parantamiseen

Kiinteistön turvallisuusjärjestelmiä pidetään pahimmillaan pelkkänä menoeränä. Se ei ole yllätys sillä usein järjestelmät ovat hankalia ylläpitää eivätkä..

Lue lisää
Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 7)
Jere Kotikivi / 29.04.2021

Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 7)

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii..

Lue lisää
Mitä rakennuttaminen on?
Antti Huurre / 28.04.2021

Mitä rakennuttaminen on?

Jos ei muille, niin ainakin lapsilleen sitä joutunut jossakin vaiheessa selittämään, mitä tekee työkseen. Miksi hankkeessa pitää rakennuttaja tai..

Lue lisää
Urbaanin ekolentämisen tulevaisuudennäkymiä
Juha Lampi / 15.04.2021

Urbaanin ekolentämisen tulevaisuudennäkymiä

Osallistuin nyt maaliskuussa järjestettyyn kolmanteen Ecological and Electric Aviation -verkostokonferenssiin. Ensimmäisessä konferenssissa vuonna 2019..

Lue lisää
Miten kaupat ja kauppakeskukset saadaan kukoistamaan?
Esa Piispanen / 16.02.2021

Miten kaupat ja kauppakeskukset saadaan kukoistamaan?

Liikerakentamisen tulevaisuudessa nähdään niin uhkia kuin mahdollisuuksiakin. Ala kohtaa monia haasteita, joiden ratkaisemiseksi on seurattava tarkalla..

Lue lisää
Mielenmaisemana #täsmärakentaminen
Juha Lampi / 21.09.2020

Mielenmaisemana #täsmärakentaminen

Isoäitini opetti elämään nuukasti: ylijäämäruoasta kuului laittaa seuraavana päivänä kierrätyssapuskaa, käyttökelpoisia vaatteita passasi parsia, ja..

Lue lisää