Miksi asuinrakennuksia ei huolleta yhtä ahkerasti kuin autoa?

Maali hilseilee, rappaus lohkeilee ja tiilet putoilevat. Suomen asuinrakennuskanta on verrattain heikossa hapessa. Tämä siitäkin huolimatta, että vakituisessa asuinkäytössä olevia kiinteistöjä korjataan vuosittain miljardeilla euroilla.
Syy rakennusten rapistumiseen on selkeä: korjataan vähemmän kuin tulisi tai tehdään asioita väärin. VTT:n vuonna 2016 julkaisema tutkimus ”Asuinrakennusten korjaustarve 2006–2035” ilmoittaa korjaustarpeeksi yli 8 miljardia euroa vuositasolla. Korjausrakentamiseen käytettävä tilastollinen summa huitelee kuitenkin reilusti alle 7 miljardissa eurossa. Tämä tarkoittaa, että korjausrahastosta jää vuosittain käyttämättä yli miljardi euroa. Ei ihme, että olet jatkuvasti lakaisemassa asuntosi parvekkeelta yläpuolisen parvekelaatan alapinnan maalihilsettä.

Suomen rakennuskannan korjausvelka kasvaa joka vuosi. Suomen Rakennusinsinöörien liiton RIL:n vuosittain koordinoiman ROTI-raportin (Rakennetun omaisuuden tila) 2017 painoksen mukaan korjausvelan määrä on arviolta 30–50 miljardia euroa. Tämän vaikutus bruttokansantuotteeseen on noin -2 % vuodessa, ja saman verran miinusta työllisyysasteeseen. Olenko siis sitä mieltä, että tuota korjausvelkaa tulisi lisätä heikentämällä kotitalouksien ostovoimaa jo nyt hälyttävästä -1300 eurosta vuodessa per kotitalous? Lyhyesti sanottuna en ole.

Miksi kotia ei huolleta yhtä herkästi kuin autoa?

Oma kantani asiaan on ollut jo vuosia sama: rakennuksia tulee korjata sekä ylläpitää järkevämmin ja korjausajankohtia miettiä tarkemmin, jotta korjaamiseen tarvittavaa rahasummaa saadaan pienemmäksi. Näin saavutetaan varmempia ja kannattavampia tuloksia.

Annan esimerkin: Auton moottorista kuuluu outoa nakutusta. Annatko asian olla, koska noin 30 000 kilometrin päästä on tulossa auton huoltosuunnitelman mukainen iso huolto, jossa voidaan samalla tutkia nakutusta? Tuskin. Olen varma, että haluat päästä nakutuksesta eroon mahdollisimman nopeasti, koska et ole varma, millaisia seurauksia siitä on auton käytölle ja tuleville huoltokustannuksille. Miksi emme suhtaudu koteihimme samalla tavalla?

Auton ja asuinrakennusten vauriomekanismit ovat tietysti erilaisia, ja auton rikkoontumisesta voi aiheutua välittömiä, arkea hankaloittavia ongelmia. Mutta jos auton realistinen käyttöikä on 10–15 vuotta, niin asuinrakennuksen käyttöikä voi olla jopa 100 vuotta. Tässä mielessä kerrostalon tippuva julkisivurappaus ei eroa paljoakaan nakuttavasta auton moottorista.

Miksi emme reagoi riittävän ajoissa rakennuksia vaivaaviin ongelmiin, vaan siirrämme niitä asunto-osakeyhtiöiden kiinteistönpidon strategian mukaisiin isoihin vaurio- ja laatutasokorjauksiin? Yksi iso syy on varmasti asunto-osakeyhtiöiden kirjava ja monitaustainen omistajakunta. On vähättelijöitä ja niitä, joita ei vain kiinnosta. On tuhannen euron eläkkeellä asuvia vanhuksia, joille ison korjausurakan aiheuttama vastikkeen tuplaus olisi katastrofi. Sitten on lukematon määrä niitä, joilla ei ole riittävää teknistä ymmärrystä haistaa asuttamansa rakennuksen fysikaaliset vaaranpaikat.

Kerros- ja rivitalot tarvitsevat rakkautta siinä missä erillistalotkin

Tuntuu, että usein unohdetaan rakennusten olevan fysikaalisia kokonaisuuksia, joita tulee kunnostaa asiaan kuuluvalla tavalla eli mielellään järkevästi. Osakkeen hankkiminen taloyhtiöstä ei tarkoita, että siihen voi suhtautua ajatuksella ”eihän tämä mitään omakotitaloasumista ole”.

Tässä kohtaa haluaisinkin haastaa kaikki taloyhtiöiden maallikkohallitusten kanssa toimivat alan ammattilaiset konsulteista isännöitsijöihin ja kuntotutkijoihin miettimään lähestymistapaansa. Tällä osa-alueella insinöörimäinen teknislineaarinen toimintatapa ei useinkaan ole riittävä tai tehokas tapa toimia. Mielestäni työhön olisi sisällytettävä hurjasti enemmän ennalta ehkäisevää valistusta.

Miksi taloyhtiöiden korjausaikatauluja kannattaa miettiä ja aikaistaa?

  • Korjattavaa rakennuksen osaa ei pidä päästää kunnoltaan niin huonoksi, ettei sen kunnostus ole enää mahdollista ja joudutaan laajoihin ja aikaa ja rahaa vieviin purkutöihin, joiden seurauksena myös uusittavat rakenteet tulevat todella kalliiksi (ja vievät ylimääräistä aikaa).
  • Isompien kokonaisuuksien korjaamisen hanke- ja toteutussuunnittelu on helpommin hallittavissa; meiltä konsulteilta kyllä onnistuvat vaikeat ja monimutkaisetkin suunnittelu- ja työnjohtokokonaisuudet, mutta tämä vaikuttaa projektin kustannuksiin.
  • Pienemmissä korjauksissa taloyhtiön melu-, pöly- ja taloushaitta per rakenneosakokonaisuus lyhenee huomattavasti.
  • Rakennus pysyy joka vuosi hyvässä kunnossa niin fysikaalisesti, kuin edustavuudeltaankin.
  • Isot korjaushankkeet, joissa on monia eri komponentteja, ovat hankalia ja vaativia hallita. Itse korjaustyön lopputulos on paljon suuremmalla todennäköisyydellä hyvä, kun korjattavat osat eivät alkuperäiseltä kunnoltaan tai laajuudeltaan tee asiaa turhan haasteelliseksi.
  • Pääurakoitsijan työn organisointi helpottuu työmaalla, kun ei ole ”ylimääräisiä” aliurakoitsijoita ja toimijoita valvottavana.

Huonoja puolia ongelmaratkaisuun ajoissa tarttumisessa ei oikein ole. Nyt joku kysyy, onko taloyhtiössä tästä lähtien joka vuosi tiedossa monen viikon remontti. Ei tietenkään ole. Kuten kotikulmillani Hartolassa sanottaisiin: ”Älä ole köpsä!”

Joni Pirhonen työskentelee Vahasen Hämeenlinnan toimipisteessä korjausrakentamisen tiimin päällikkönä. Jonin tavoittaa numerosta 044 778 8680 tai sähköpostitse joni.pirhonen@vahanen.com. Ota rohkeasti yhteyttä, mikäli taloyhtiösi korjaushankkeet askarruttavat!

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

Mitä rakennuksen hiilijalanjälkeä arvioitaessa pitää ottaa huomioon?
Martti Virtanen / 09.07.2020

Mitä rakennuksen hiilijalanjälkeä arvioitaessa pitää ottaa huomioon?

Laadin opinnäytetyöni Hämeenlinnan ammattikorkeakouluun rakennuksen hiilijalanjäljen arvioinnista, koska aihe kiinnosti ja siitä on toistaiseksi vähän..

Lue lisää
Mihin taloyhtiön rahat valuvat?
Laura Salonpää / 30.06.2020

Mihin taloyhtiön rahat valuvat?

Tiesitkö, että veden lämmitykseen voi kulua jopa yhtä paljon energiaa kuin rakennuksen ulkovaipan lämpöhäviöihin? Entä tiesitkö, että tasaisesti..

Lue lisää
Sisäilma-asioissakaan ei kannata luottaa vain yhden alan asiantuntijaan
Asko Laune / 24.06.2020

Sisäilma-asioissakaan ei kannata luottaa vain yhden alan asiantuntijaan

Oikein tai väärin, hyvä tai huono... Väitän, että jotakin siltä väliltä. Mille tahansa valinnalle löytyy aina peruste, ja toisaalta mikä tahansa..

Lue lisää
Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 2)
Niko Pihlanen / 23.06.2020

Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 2)

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii..

Lue lisää
Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 1)
Mika Varpula / 26.05.2020

Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 1)

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii..

Lue lisää
Tarvitseeko kiinteistösi kuntoarvion vai kuntotutkimuksen?
Timo Hautalampi / 30.04.2020

Tarvitseeko kiinteistösi kuntoarvion vai kuntotutkimuksen?

Oletko pohtinut, tilatako kiinteistöllesi kuntoarvio vai kuntotutkimus ja mikä ero niillä oikeasti on?

Lue lisää