Miksi asuinrakennuksia ei huolleta yhtä ahkerasti kuin autoa?

Maali hilseilee, rappaus lohkeilee ja tiilet putoilevat. Suomen asuinrakennuskanta on verrattain heikossa hapessa. Tämä siitäkin huolimatta, että vakituisessa asuinkäytössä olevia kiinteistöjä korjataan vuosittain miljardeilla euroilla.
Syy rakennusten rapistumiseen on selkeä: korjataan vähemmän kuin tulisi tai tehdään asioita väärin. VTT:n vuonna 2016 julkaisema tutkimus ”Asuinrakennusten korjaustarve 2006–2035” ilmoittaa korjaustarpeeksi yli 8 miljardia euroa vuositasolla. Korjausrakentamiseen käytettävä tilastollinen summa huitelee kuitenkin reilusti alle 7 miljardissa eurossa. Tämä tarkoittaa, että korjausrahastosta jää vuosittain käyttämättä yli miljardi euroa. Ei ihme, että olet jatkuvasti lakaisemassa asuntosi parvekkeelta yläpuolisen parvekelaatan alapinnan maalihilsettä.

Suomen rakennuskannan korjausvelka kasvaa joka vuosi. Suomen Rakennusinsinöörien liiton RIL:n vuosittain koordinoiman ROTI-raportin (Rakennetun omaisuuden tila) 2017 painoksen mukaan korjausvelan määrä on arviolta 30–50 miljardia euroa. Tämän vaikutus bruttokansantuotteeseen on noin -2 % vuodessa, ja saman verran miinusta työllisyysasteeseen. Olenko siis sitä mieltä, että tuota korjausvelkaa tulisi lisätä heikentämällä kotitalouksien ostovoimaa jo nyt hälyttävästä -1300 eurosta vuodessa per kotitalous? Lyhyesti sanottuna en ole.

Miksi kotia ei huolleta yhtä herkästi kuin autoa?

Oma kantani asiaan on ollut jo vuosia sama: rakennuksia tulee korjata sekä ylläpitää järkevämmin ja korjausajankohtia miettiä tarkemmin, jotta korjaamiseen tarvittavaa rahasummaa saadaan pienemmäksi. Näin saavutetaan varmempia ja kannattavampia tuloksia.

Annan esimerkin: Auton moottorista kuuluu outoa nakutusta. Annatko asian olla, koska noin 30 000 kilometrin päästä on tulossa auton huoltosuunnitelman mukainen iso huolto, jossa voidaan samalla tutkia nakutusta? Tuskin. Olen varma, että haluat päästä nakutuksesta eroon mahdollisimman nopeasti, koska et ole varma, millaisia seurauksia siitä on auton käytölle ja tuleville huoltokustannuksille. Miksi emme suhtaudu koteihimme samalla tavalla?

Auton ja asuinrakennusten vauriomekanismit ovat tietysti erilaisia, ja auton rikkoontumisesta voi aiheutua välittömiä, arkea hankaloittavia ongelmia. Mutta jos auton realistinen käyttöikä on 10–15 vuotta, niin asuinrakennuksen käyttöikä voi olla jopa 100 vuotta. Tässä mielessä kerrostalon tippuva julkisivurappaus ei eroa paljoakaan nakuttavasta auton moottorista.

Miksi emme reagoi riittävän ajoissa rakennuksia vaivaaviin ongelmiin, vaan siirrämme niitä asunto-osakeyhtiöiden kiinteistönpidon strategian mukaisiin isoihin vaurio- ja laatutasokorjauksiin? Yksi iso syy on varmasti asunto-osakeyhtiöiden kirjava ja monitaustainen omistajakunta. On vähättelijöitä ja niitä, joita ei vain kiinnosta. On tuhannen euron eläkkeellä asuvia vanhuksia, joille ison korjausurakan aiheuttama vastikkeen tuplaus olisi katastrofi. Sitten on lukematon määrä niitä, joilla ei ole riittävää teknistä ymmärrystä haistaa asuttamansa rakennuksen fysikaaliset vaaranpaikat.

Kerros- ja rivitalot tarvitsevat rakkautta siinä missä erillistalotkin

Tuntuu, että usein unohdetaan rakennusten olevan fysikaalisia kokonaisuuksia, joita tulee kunnostaa asiaan kuuluvalla tavalla eli mielellään järkevästi. Osakkeen hankkiminen taloyhtiöstä ei tarkoita, että siihen voi suhtautua ajatuksella ”eihän tämä mitään omakotitaloasumista ole”.

Tässä kohtaa haluaisinkin haastaa kaikki taloyhtiöiden maallikkohallitusten kanssa toimivat alan ammattilaiset konsulteista isännöitsijöihin ja kuntotutkijoihin miettimään lähestymistapaansa. Tällä osa-alueella insinöörimäinen teknislineaarinen toimintatapa ei useinkaan ole riittävä tai tehokas tapa toimia. Mielestäni työhön olisi sisällytettävä hurjasti enemmän ennalta ehkäisevää valistusta.

Miksi taloyhtiöiden korjausaikatauluja kannattaa miettiä ja aikaistaa?

  • Korjattavaa rakennuksen osaa ei pidä päästää kunnoltaan niin huonoksi, ettei sen kunnostus ole enää mahdollista ja joudutaan laajoihin ja aikaa ja rahaa vieviin purkutöihin, joiden seurauksena myös uusittavat rakenteet tulevat todella kalliiksi (ja vievät ylimääräistä aikaa).
  • Isompien kokonaisuuksien korjaamisen hanke- ja toteutussuunnittelu on helpommin hallittavissa; meiltä konsulteilta kyllä onnistuvat vaikeat ja monimutkaisetkin suunnittelu- ja työnjohtokokonaisuudet, mutta tämä vaikuttaa projektin kustannuksiin.
  • Pienemmissä korjauksissa taloyhtiön melu-, pöly- ja taloushaitta per rakenneosakokonaisuus lyhenee huomattavasti.
  • Rakennus pysyy joka vuosi hyvässä kunnossa niin fysikaalisesti, kuin edustavuudeltaankin.
  • Isot korjaushankkeet, joissa on monia eri komponentteja, ovat hankalia ja vaativia hallita. Itse korjaustyön lopputulos on paljon suuremmalla todennäköisyydellä hyvä, kun korjattavat osat eivät alkuperäiseltä kunnoltaan tai laajuudeltaan tee asiaa turhan haasteelliseksi.
  • Pääurakoitsijan työn organisointi helpottuu työmaalla, kun ei ole ”ylimääräisiä” aliurakoitsijoita ja toimijoita valvottavana.

Huonoja puolia ongelmaratkaisuun ajoissa tarttumisessa ei oikein ole. Nyt joku kysyy, onko taloyhtiössä tästä lähtien joka vuosi tiedossa monen viikon remontti. Ei tietenkään ole. Kuten kotikulmillani Hartolassa sanottaisiin: ”Älä ole köpsä!”

Joni Pirhonen työskentelee Vahasen Hämeenlinnan toimipisteessä korjausrakentamisen tiimin päällikkönä. Jonin tavoittaa numerosta 044 778 8680 tai sähköpostitse joni.pirhonen@vahanen.com. Ota rohkeasti yhteyttä, mikäli taloyhtiösi korjaushankkeet askarruttavat!

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

Putkiremontin hankesuunnittelu pitäisi aloittaa nykyistä aiemmin, paljastaa putkiremonttibarometrikin
Anne Pursiainen / 14.05.2019

Putkiremontin hankesuunnittelu pitäisi aloittaa nykyistä aiemmin, paljastaa putkiremonttibarometrikin

Uusimman putkiremonttibarometrin mukaan 45 prosenttia taloyhtiöistä piti putkistoissa esiin tulleita vuotoja suurimpana syynä käynnistää putkiremontin..

Lue lisää
Tuoteajattelu mullistaa putkiremontin
Katja Soini / 15.04.2019

Tuoteajattelu mullistaa putkiremontin

Putkiremontti koskettaa vuosittain jopa 20 000 suomalaisen arkea. Korjausrakentamisen alalla on jo pitkään tiedetty, että putkiremontit ovat erityistä..

Lue lisää
Purkava uusrakentaminen edellyttää entistä tarkempaa ja selkeämpää suunnittelua
Tuomas Johansson / 21.03.2019

Purkava uusrakentaminen edellyttää entistä tarkempaa ja selkeämpää suunnittelua

Purkavaa lisä- eli uusrakentamista helpottava asunto-osakeyhtiölain muutos astui voimaan 1.3.2019. Yhtiökokous voi nyt tietyin ehdoin päättää..

Lue lisää
5 tapaa pilata taloyhtiön putkiremontti
Kirsi Kauhanen / 21.03.2019

5 tapaa pilata taloyhtiön putkiremontti

Kirsi Kauhasella on 30 vuoden kokemus rakennusalalta. Hän on ollut mukana kymmenissä putkiremonttihankkeissa ja niiden eri työvaiheissa..

Lue lisää
Mahdollisuudet lisärakentamiseen kannattaa selvittää hyvissä ajoin ennen peruskorjausta
Tuomas Johansson / 04.03.2019

Mahdollisuudet lisärakentamiseen kannattaa selvittää hyvissä ajoin ennen peruskorjausta

Lisärakentaminen on uusi mahdollisuus, josta taloyhtiöt ovat pikkuhiljaa alkaneet kiinnostumaan. Lisärakentamismahdollisuuksien selvittäminen on..

Lue lisää
Remontissa ei kannata säästää asumismukavuuteen ja turvallisuuteen vaikuttavissa asioissa
Tenho Palmroth / 05.12.2018

Remontissa ei kannata säästää asumismukavuuteen ja turvallisuuteen vaikuttavissa asioissa

Vaikka omia asuntoja remontoidaan ahkerasti ajan mieltymysten mukaan, harvalla osakkaalla on laaja-alaista kokemusta taloyhtiön linjasaneerauksesta...

Lue lisää