Nykyaikaisilta toimitiloilta edellytetään muuntojoustavuutta, ja jouston tarve vain kasvaa, kun etä- ja tiimityö yleistyvät. Muuntojoustavuudella tarkoitetaan sitä, että rakennus tai tila on suunniteltu niin, että huonejaon ja käyttötarkoituksen muutokset onnistuvat taloteknisiä järjestelmiä muuttamatta tai ainakin kohtuullisin kustannuksin. Muuntojoustavaan avokonttoriin esimerkiksi suunnitellaan väliseinävaraukset, jotta tilan voi tarvittaessa jakaa työ- tai kokoushuoneiksi. Trendinä on, että etenkin kokoushuoneita halutaan koko ajan enemmän.
Ilmanvaihtokoneiden mitoituksessa tulee varautua siihen, että tilan käyttäjämäärä kasvaa, kun neuvotteluhuoneita tehdään lisää. Järkevä ylimitoittaminen on rakennushankkeen aikana paljon edullisempaa kuin sen jälkeen, kun rakennus on jo käytössä. Väliseinävarausten osalta on otettava huomioon, ettei taloteknisiä laitteita, kuten jäähdytyssäteilijöitä tai IV-päätelaitteita, sijoiteta mahdollisen väliseinän kohdalle. Rakennusautomaation säätöalueet laaditaan väliseinävarausten mukaan, jolloin estetään tilan lämpötilaa mittaavan ja hallitsevan huonesäätimen joutuminen väärälle puolelle uutta väliseinää.
Väliseinävaraukset on syytä merkitä selkeästi suunnitelmiin kaikille suunnittelu- ja toteutusaloille. Vaikka varaukset merkitään esimerkiksi arkkitehtipohjiin katkoviivoilla, urakoitsijalle katkoviiva ei välttämättä itsessään tarkoita mitään. Varaukset pitää käydä läpi erikseen rakennuttajan ja urakoitsijoiden kanssa, ja olen huomannut, että vaikka päätelaitetta ei olisi suunniteltu väliseinän kohdalle, työmaalla se saattaa siihen päätyä. Yksi hyvä käytäntö on siirtää väliseinävaraukset piirustuksista esimerkiksi väliaikaisiksi pahviseiniksi työmaalle, jotta varaus konkretisoituu kaikille urakoitsijoille. 3D-tietomallinnus on hyvä keino varausten havainnollistamiseen, mutta tietomallia ei vielä hyödynnetä kaikilla saneeraustyömailla.
Mihin toimitilaa saneeratessa kannattaa varautua?
Varautumista suunniteltaessa on syytä miettiä muutoksen toteutumisen todennäköisyyttä suhteessa varautumisen kustannuksiin. Kaikkeen varautuminen maksaa paljon ja tekee prosessista hankalasti hallittavan. Varauksia voi olla eritasoisia, mikä tietysti monimutkaistaa projektinhallintaa, ja urakoitsijoille kommunikoinnin merkitys kasvaa entisestään. Osa väliseinävarauksista eli todennäköisesti toteutuvat varaukset voidaan toteuttaa ilman muutoksia talotekniikkaan, ja osassa varauksista eli vähemmän todennäköisesti toteutuvien varausten osalta hyväksytään se, että talotekniikkaan täytyy tehdä muutoksia, mikäli varaus halutaan toteuttaa.
Tyypillisessä tilanteessa kaupungin keskustan kiinteistön alimpiin kerroksiin toteutetaan liike- tai ravintolatilaa ja ylempiin kerroksiin toimistotilaa. Ravintoloiden määrä on kasvussa, joten tulevaan tarpeeseen kannattaa varautua esimerkiksi vetämällä IV-kanavat valmiiksi toimistokerrosten läpi tyypillisesti ylimmissä kerroksissa sijaitsevaan IV-konehuoneeseen. Näin vältetään suuret kustannukset jatkossa ja minimoidaan remonttityön aiheuttama häiriö toimistotilojen käyttäjille.
Kun varaukset on toteutettu, kannattaa pitää kiinni valitusta toimitilaperiaatteesta rajaamalla esimerkiksi neuvotteluhuoneiden määrä 2-3:een per vuokralainen. Mikäli tästä poiketaan, on hyvä tiedostaa vaikutukset muihin vuokralaisalueisiin ja kerroksiin. Talotekniikkasuunnittelija on luonteva taho pitämään kokonaisuus ja keskinäiset riippuvuussuhteet hallinnassa, sillä hän yleensä tuntee talotekniset järjestelmät ja näiden riippuvuussuhteet parhaiten. Talotekniikkasuunnittelijan toimeksiannon ei siis tarvitse päättyä rakennushankkeen vastaanottoon.
