Tarvitseeko kiinteistösi kuntoarvion vai kuntotutkimuksen?


1.2.2022 alkaen Vahanen-yhtiöiden tulevat blogitekstit ja kuulumiset löytyvät AFRYn verkkosivuilta.

Oletko pohtinut, tilatako kiinteistöllesi kuntoarvio vai kuntotutkimus ja mikä ero niillä oikeasti on?

Kuntoarvio on kiinteistön ylläpidon työkalu, jolla arvioidaan kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien toimintaa, kuntoa ja korjaustarvetta. Kuntoarvion laativat rakenne-, LVI- ja sähköasiantuntija. Se sisältää kunnossapitosuunnitelman seuraaville kymmenelle vuodelle ja tarvittavien toimenpiteiden arvioidut kustannukset.

Kuntoarvio perustuu aistinvaraisten havaintojen lisäksi rakennusosien ja järjestelmien laskennallisiin, teknisiin käyttöikäodotuksiin. Kuntoarvioinnissa ei tehdä rakenteita rikkovia tutkimuksia. Kuntoarviota laadittaessa tiloja tarkastetaan osittain pistokokein. Asunto-osakeyhtiöissä arvioidaan yleensä 10–20 % asunnoista kokonaiskäsityksen saamiseksi. Tarkastus tehdään ennalta laaditun tarkastussuunnitelman mukaisesti, ja kohteiden kunto esitetään kuntoluokkien avulla.

Kuntoarviolla pyritään ennakoivaan kiinteistönhoitoon, jolloin tarvittavat korjaukset eivät tule yllätyksenä. Kuntoarviossa voidaan suositella kuntotutkimuksia kohteille, joiden kuntoa ei voi selvittää kuntoarviossa käytettävillä menetelmillä. Kuntoarviota ei pidä käyttää sisäilmaongelmien ratkaisumenetelmänä. Kuntoarviossa voi jäädä huomaamatta yksittäisen asunnon tai tilan sisäilmaan merkittävästikin vaikuttavia tekijöitä.

Kuntotutkimuksessa tutkitaan nimensä mukaisesti jonkin rakenteen tai järjestelmän kunto aistinvaraisten menetelmien lisäksi erilaisten mittausten ja rakenteita rikkovien menetelmien avulla. Kuntotutkimus tehdään tarvittavassa laajuudessa ja tarkkuudessa niin, että tutkittavan rakenteen tai järjestelmän kunto ja sen korjaustarpeet tulevat selvitettyä. Kuntotutkimus voi toimia korjaussuunnittelun lähtötietona, ja sillä saadaan tarkkaa tietoa rakenteen tai järjestelmän kunnosta tai esimerkiksi rakennuksen sisäilmaan vaikuttavista tekijöistä. Kuntotutkimus voi kohdistua johonkin tekniseen järjestelmään, kuten vesijohtoihin tai viemäreihin, tai rakenteeseen, kuten vesikattoon tai ulkoseiniin.

Rakennuksen kosteus- ja sisäilmateknisessä kuntotutkimuksessa tutkitaan kattavasti sisäilman laatuun vaikuttavia tekijöitä. Ilmanvaihdon toiminnan tutkiminen ja tilojen käyttäjien haastattelut ovat olennainen osa tutkimusta. Tutkimuksessa rakenteet selvitetään rakennesuunnitelmien ja rakenneavausten avulla. Rakenteiden rakennusfysikaalinen toimivuus arvioidaan ja riskialttiiksi arvioitujen rakenteiden kunnosta varmistutaan rakenneavausten ja materiaalinäytteiden avulla. Näytteiden avulla voidaan tutkia esimerkiksi mikrobivaurioitumista tai kemiallisia päästöjä.

Sisäilman laatuun vaikuttaa vaurioiden tai materiaalipäästöjen lisäksi se, pääseekö rakenteista ja materiaaleista kulkeutumaan epäpuhtauksia sisäilmaan. Rakenteiden ilmavuotoja voidaan tutkia merkkisavulla tai merkkiainetekniikalla. Epäpuhtauksien kulkeutumiseen vaikuttavat myös vallitsevat paine-erot. Epätiiviiden ulkoseinien vaurioiden vuoksi alipaineisen rakennuksen sisäilmaan voi kulkeutua epäpuhtauksia.

Kosteusmittaukset ovat olennainen osa tutkimuksia. Niitä tehdään riskirakenteisiin eli kohtiin, joissa havaitaan aistinvaraisesti viitteitä kosteudesta, tai kohtiin, joissa havaitaan poikkeavia kosteusarvoja pintakosteusilmaisimella. Kosteusmittauksia voidaan käyttää kosteuden siirtymissuunnan arviointiin, jos kosteuslähteen syy ei ole tiedossa.

Kuntotutkimusten tuloksia voidaan käyttää korjaussuunnittelun lähtötietona. Korjausten suunnitteluaiheessa tulee huomioida myös korjausten laadunvalvonta. Sisäilmakorjausten yhteydessä laadunvalvonta on ensiarvoisen tärkeää onnistuneen lopputuloksen varmistamiseksi. Laadunvalvonta voi tarkoittaa esimerkiksi rakenteiden riittävästä kuivuudesta varmistumista kosteusmittauksin tai riittävän ilmatiiveyden toteamista merkkiainemenetelmällä.

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

PAH-yhdistepitoiset materiaalit historiallisissa rakenteissa
PAH-tutkimushanke / 21.10.2021

PAH-yhdistepitoiset materiaalit historiallisissa rakenteissa

Vanhemmat perinteiset rakenteet

Perinteiset rakennusmateriaalit ovat olleet pääosin luonnollisia ja hengittäviä materiaaleja. Tutut ja turvalliset..

Lue lisää
Miten hallita asuntojen ja kiinteistöjen ostamisen ja omistamisen teknisiä riskejä
Arto Toorikka / 14.04.2021

Miten hallita asuntojen ja kiinteistöjen ostamisen ja omistamisen teknisiä riskejä

Asuntoa tai kiinteistöä ostettaessa kannattaa pyrkiä selvittämään kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sillä tarkkuudella, että sijoituksen kannattavuutta..

Lue lisää
Betonirakenteiden kuntotutkimus: Milloin, miksi ja miten?
Tommi Karihtala / 16.02.2021

Betonirakenteiden kuntotutkimus: Milloin, miksi ja miten?

Julkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimukset ovat juuri nyt ajankohtaisia monessa taloyhtiössä. Rakenteita rikkovia menetelmiä vältetään usein viimeiseen..

Lue lisää
Pyritään välttämään turhat korjaukset: uusi vanha viiltomittaus auttaa muovilattiapäällysteiden kunnon ja korjaustarpeen arvioinnissa
Simo Kinnunen / 30.11.2020

Pyritään välttämään turhat korjaukset: uusi vanha viiltomittaus auttaa muovilattiapäällysteiden kunnon ja korjaustarpeen arvioinnissa

Viime vuosina muovilattiapäällysteisiin liitetyt sisäilmaongelmat ovat olleet tasaisen varmasti esillä uutisotsikoissa. Muovilattiapäällysteiden käyttöön..

Lue lisää
Vihdoinkin rauhoittelevaa sisäilmaviestintää valtakunnassa
Sami Niemi / 19.12.2019

Vihdoinkin rauhoittelevaa sisäilmaviestintää valtakunnassa

Vuoden 2013 Sisäilmastoseminaariesityksessäni julistin, että ”Sisäilma-asioihin tarvitaan uutta otetta”. 2015 Vahanen alkoi julkaisemaan henkilöstön..

Lue lisää
Tiedä mitä tilaat, kun tilaat remontin hankesuunnittelun
Paavo Tapioharju / 16.12.2019

Tiedä mitä tilaat, kun tilaat remontin hankesuunnittelun

Markkinoilla liikkuu ihmeen edullisia tarjouksia putkiremontin tai muun remontin hankesuunnittelusta. Jos tarjous on poikkeuksellisen halpa, siihen on..

Lue lisää