Tiedä mitä tilaat, kun tilaat remontin hankesuunnittelun

Markkinoilla liikkuu ihmeen edullisia tarjouksia putkiremontin tai muun remontin hankesuunnittelusta. Jos tarjous on poikkeuksellisen halpa, siihen on selvä syy: jostakin on tingitty.

Olen kuullut asiakkailta, että tarjousten vertailu on hankalaa. Vähänkään kalliimpi tarjous ei mene läpi, koska tilaajan on vaikea hahmottaa, mistä hinta koostuu. Taloyhtiöiden on hyvä tiedostaa, että halvasta tarjouksesta on todennäköisesti riisuttu kaikki se, minkä ansiosta hanke etenee osakkaiden ja asukkaiden näkökulmasta avoimesti ja mukavasti laadukkaaseen lopputulokseen. Selitän tässä, mitä hankesuunnitteluun parhaimmillaan kuuluu ja mitä se maksaa suhteessa hankkeen kokonaiskustannuksiin.

Hankesuunnittelun hintaan vaikuttavat ennen kaikkea työhön käytetty aika ja yrityksen tavoittelema kate. Näistä jommastakummasta on pakko tinkiä, jos haluaa halpaa. Tämä pätee tietysti suunnitteluun ja osittain myös urakointivaiheeseen. Jokainen yritys tarvitsee toimiakseen katetta, eikä huonosti menestyvä yritys ole taloyhtiön etu. Jos katteesta ei karsita, nipistetään usein työtunneista. Käytettyyn aikaan vaikuttavat ainakin seuraavat asiat:

1. hankesuunnittelukokousten määrä
2. osakasiltojen määrä
3. lähtötietoihin perehtyminen ja kiinteistökierros
4. osakaskysely
5. käytössä olevien asiantuntijoiden määrä (ARK, RAK, LVI, sähkö)
6. tarkasteltavien vaihtoehtojen määrä
7. hankesuunnitteluraportti.

Meillä Vahasella perehdytään huolellisesti kohteen lähtötietoihin, kuten korjaushistoriaan ja kiinteistön perusasiakirjoihin. Teemme kohteessa kiinteistökierroksen, jossa käydään läpi yleiset tilat, huoneistotyypit ja joskus yksittäisiä huoneistoja, jos niihin on tehty paljon muutoksia. Järjestämme yhteistyössä isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kanssa asukasillan, jossa kerrotaan tulevaa aikataulua ja suunnittelun kulkua.

Tämän jälkeen laaditaan vielä osakaskysely, jolla selvitetään omistajien tahtotilaa ja mielipiteitä tulevasta remontista. Minkä tyyppisiä korjauksia huoneistoissa on tehty ja mitä nyt halutaan? Millaisena taloyhtiö halutaan nähdä, onko kiinnostusta parantaa talopesulaa, saunaosastoa tai leikkipaikkoja? Tähän vaikuttaa tietysti asukkaiden ikä- ja perhejakauma. Osakaskysely on meille suunnittelijoille arvokas työkalu tutustua taloyhtiöön ja toimii jatkossa suunnannäyttäjänä myös taloyhtiölle.

Hankesuunnittelun työryhmään kuuluvat hallitus, isännöitsijä ja asiantuntijat. Tämän ryhmän kokoontumiset ovat olennainen osa hankesuunnittelua. Kokouksissa käydään läpi osakaskyselyn tulokset, kiinteistökierroksen havainnot ja keskustellaan eri suunnittelualojen näkemyksestä taloyhtiön ominaispiirteistä. Näiden perusteella laaditaan hankesuunnitelma, jonka hallitus alustavasti hyväksyy. Ehdotus lähetetään osakkaille ja esitellään asukasillassa. Tämän jälkeen pidetään ylimääräinen yhtiökokous, jossa hyväksytään viimeistelty hankesuunnitelma.

Mikäli halutaan tehdä halvemmalla, kokoukset ja asukasviestinnän voi jättää pois ja keventää kiinteistökierrosta. Tällöin ei kuitenkaan voida enää puhua asukaskeskeisestä suunnittelusta. Asukkaiden valitukset voivat haitata remontin etenemistä, eikä tilaajan ja toimittajan välille synny sellaista luottamuksellista suhdetta, jota lopputuloksen laatu edellyttää. Halpa ei aina ole huono ratkaisu, jos kohde on selkeä ja tiedetään tarkasti, mitä halutaan tehdä, mutta suunnittelusta tinkimisen pitää olla tietoinen valinta.

Hankesuunnittelun hinta on melko vakio 10–20 tuhatta euroa kiinteistön koosta riippumatta. Jos toteutussuunnittelu esimerkiksi maksaa 50 tuhatta ja koko urakka noin 2 miljoonaa euroa, tässä mittakaavassa satsaus hyvään hankesuunnitteluun ei juurikaan näy tulevissa rahoitusvastikkeissa.

Hankesuunnittelun tarkoitus on määritellä tavoitteet hankkeen laajuudelle ja kustannuksille. Siihen tingitty säästö on minimaalinen verrattuna hyvin tehdyn hankesuunnittelun avulla saatavaan hyötyyn. Kenelle itse haluaisit antaa vallan taloyhtiössä tehtävien korjauksien laajuudesta, kustannuksista ja laadusta?

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

Miksi rakennuksiemme korjauksista ei päätetä faktojen perusteella?
Arto Toorikka / 25.02.2020

Miksi rakennuksiemme korjauksista ei päätetä faktojen perusteella?

Miksi rakennusten kuntoa ja korjaustarpeita ei tunneta?

Lue lisää
Arvokiinteistön ikkunoiden uusiminen ”vanhan mallin mukaisesti” vaatii onnistuakseen ammattitaitoista suunnittelua
Piritta Hannula / 19.02.2020

Arvokiinteistön ikkunoiden uusiminen ”vanhan mallin mukaisesti” vaatii onnistuakseen ammattitaitoista suunnittelua

Arkkitehdin merkintöjä korjaustyömaalta osa 2. Tutustu myös ensimmäiseen osaan "Välipohjien tyhjentäminen vanhoissa arvotaloissa".

Vielä muutama vuosi..

Lue lisää
Mitä rakennushankkeen valvoja tekee ja mikä on hänen roolinsa?
Anne Pursiainen / 28.01.2020

Mitä rakennushankkeen valvoja tekee ja mikä on hänen roolinsa?

Rakennushankkeelle nimetään valvoja kullekin erikoisalalle (pää-, rakennus-, LVI- ja sähkövalvoja). Päävalvoja laati valvontasuunnitelman, jonka mukaan..

Lue lisää
Asuinrakennuksen energiatehokkuus kuntoon – ja vielä valtion tukemana
Markus Eklund / 21.01.2020

Asuinrakennuksen energiatehokkuus kuntoon – ja vielä valtion tukemana

Suomen kunnianhimoinen tavoite on saavuttaa hiilineutraalius vuoteen 2035 mennessä. Hiilineutraalius merkitsee, että hiilidioksidipäästöjä syntyisi..

Lue lisää
Vihdoinkin rauhoittelevaa sisäilmaviestintää valtakunnassa
Sami Niemi / 19.12.2019

Vihdoinkin rauhoittelevaa sisäilmaviestintää valtakunnassa

Vuoden 2013 Sisäilmastoseminaariesityksessäni julistin, että ”Sisäilma-asioihin tarvitaan uutta otetta”. 2015 Vahanen alkoi julkaisemaan henkilöstön..

Lue lisää
Välipohjien tyhjentäminen vanhoissa arvotaloissa
Piritta Hannula / 20.08.2019

Välipohjien tyhjentäminen vanhoissa arvotaloissa

Arkkitehdin merkintöjä korjaustyömaalta, osa 1:

Lue lisää