Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 1)

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii hankkeen projektinjohtajana, suunnittelijana, valvojana, lämmöntuotantotavan hankesuunnittelijana ja rakennuttajana. Taloyhtiöiden edustajana toimii Realia Isännöinti Oy.

Jaanin alueen ryhmähanke käsittää neljä taloyhtiötä ja huoltoyhtiön, joista kolme taloyhtiötä toteuttaa myös lämmöntuotantotavan muutoksen. Muutoksella yhtiöt luopuvat kaukolämmöstä ja siirtyvät maalämpöön. Kahteen taloyhtiöön asennetaan lisäksi poistoilman lämmöntalteenottojärjestelmä. Lämmöntuottotavan muutoksella saadaan aikaan huomattavia säästöjä taloyhtiöiden lämmityskustannuksiin, ja samalla saadaan vähennettyä hiilidioksidipäästöjä. Taloyhtiöissä on yhteensä 340 asuntoa, ja hanke on yksi mittavimpia linjasaneeraushankkeita Turussa. Hankkeen yhteenlaskettu kustannusarvio on noin 18,5 miljoonaa euroa.

Linjasaneeraushankkeen pääurakoitsija on Rakennuspalvelu J. Martti & Co Oy; LVI-työt hoitaa TRP Group Oy ja sähköasennukset Sähkötiimi IL Oy. Maalämpöurakan osalta Jäspin lämpöpumppujärjestelmän asentaa Tipitek Oy ja kaivokenttäurakoitsijana toimii Rototec Oy. Molempien urakoiden maanrakennustyöt toteuttaa Isoniitun Kone Oy.

Ensimmäisessä blogissa Realia Isännöinti Oy:n isännöitsijä Mika Varpula kertoo hankkeesta isännöitsijän silmin. Mika toimii myös Jaaninalueen Huollon toimitusjohtajana, ja kaikkien neljän Jaaninalueen ryhmähankkeessa mukana olevan taloyhtiön isännöinti hoidetaan Jaaninalueen Huollon kautta.

Hyvällä porukalla syntyy onnistunut ryhmähanke

Jaanin alueen ryhmähanke lähti liikkeelle jo eläkkeelle jääneen edeltäjäni Jarmo Mäkeläisen aikana. Hankesuunnitelma linjasaneerauksesta valmistui vuonna 2017. Kun kohde siirtyi hoidettavakseni, osa yhtiöistä oli jo tehnyt päätöksen toteuttaa hanke ns. perinteisenä linjasaneerauksena. Kaikkien taloyhtiöiden tehtyä päätökset rakennuttamisen käynnistäminen tuli ajankohtaiseksi. Jaaninalueen Huollon hallituksessa tehtiin päätös lähteä viemään hanketta eteenpäin ryhmähankkeena, joka koordinoidaan Jaaninalueen Huollon kautta. Alkuvuodesta 2018 aloitettiin rakennuttamisen ja valvonnan kilpailutus, ja tahtotila oli, että saman yrityksen kanssa hoidetaan hanke takuuajan loppuun saakka.

Kilpailutuksessa saatiin neljä varteenotettavaa tarjousta, jotka antaneiden yritysten kanssa käytiin tarjousneuvottelut. Aika nopeasti kävi ilmi, että tuntihinnoissa on monessa kohtaa hajontaa vain muutaman euron verran ja että päätös tehdään henkilövalintojen pohjalta. Valintaan vaikuttivat esitettyjen henkilöiden kokemus vastaavista isoista linjasaneerauksista sekä tarjousneuvotteluissa syntyneet henkilösuhteet. Vahasen alkuperäiseen esitykseen hankkeen asiantuntijoista tehtiin muutoksia, jotta löydettiin tilaajalle sopiva kokoonpano. Ison hankkeen parissa menee aikaa helposti useampi vuosi, joten toimivien henkilösuhteiden merkitystä ei pidä aliarvioida.

Lopulta esittelin Jaaninalueen Huollon hallitukselle kaksi parasta vaihtoehtoa, ja RTC Vahanen Turku Oy tuli valituksi hankkeen kumppaniksi. Hallituksen päätös oli yksimielinen. Samalla tehtiin päätös, että keskitetään koko hankkeen viestintä Vahaselle ja otetaan hankkeeseen mukaan Remonttikaveri. Remonttikaveri on RTC Vahanen Turku Oy:n palvelu, jossa Remonttikaverina toimiva Virpi Miettinen vastaa asukkaiden ja osakkaiden mieltä askarruttaviin kysymyksiin ja järjestää vapaamuotoisia asukastapaamisia ja kahvitteluhetkiä taloyhtiön omissa tiloissa. Asukastapaamisissa käydään selkokielellä läpi remonttisuunnitelmia, -aikatauluja ja -tiedotteita yksittäisten asukkaiden ja osakkaiden kanssa.

Aleksi Muurinen, Vahanen-yhtiöt ja Mika Varpula, Realia Isännöinti.

Aikataulujen yhteensovittaminen, suunnittelu ja valmistautuminen

Suurimpana haasteena hankkeessa on ollut neljän yhtiön hallitusten, Vahasen edustajien ja omien aikataulujen yhteensovittaminen. Alkuperäisen aikataulutoiveen suhteen jouduttiin antamaan periksi, kun kalentereista ei vain löytynyt vapaata kaikkeen. Aikataulua tärkeämmäksi koettiin kuitenkin hyvä suunnittelu ja valmistautuminen, joten tästäkään ei lopulta muodostunut kovin suurta ongelmaa. Hanke on ollut suunnittelu- ja kilpailutusvaiheessa aika haastava myös koon ja osallistuvien yhtiöiden määrän vuoksi. Kaikissa vaiheissa päätökset on pitänyt tehdä jokaisen yhtiön kanssa erikseen, mikä on osaltaan lisännyt työmäärää. Yksittäisen yhtiön kanssa toimiessa asiat olisivat sujuneet nopeammin.

Jatkossa ryhmähankkeet olisi ehkä järkevämpää hoitaa hieman suppeamman työryhmän johdolla, vaikka on hienoa, että taloyhtiöiden hallituksilla on halu toimia aktiivisesti ja osallistua. On kuitenkin toimittava asiakkaan toiveiden mukaan. Vahasella on venytty haastavassa hankkeessa alkuvaiheesta lähtien, ja varsinkin hankkeen projektipäällikkönä aikaisemmin toiminut Aleksi Muurinen joutui koville. Aleksin siirryttyä RTC Vahanen Turku Oy:n toimitusjohtajan pestiin, taloyhtiöille esitettiin hänen tilalleen talotekniikan tiimipäällikköä Tanja Parkkoa. Taloyhtiöiden hallitusten hyväksyttyä muutoksen projektinjohto siirtyi Tanjalle.

Käytännön asiat ovat menneet hyvin. Jo tarjousneuvotteluvaiheessa ilmeni Vahasen kyky joustaa asiakkaiden toiveiden mukaan muun muassa henkilövalinnoissa. Tekninen osaaminen on hyvää, ja koko hankkeeseen osallistunut henkilöstö on jaksanut venyä välillä aika tuskaisestakin aikataulusta huolimatta. Vahasen konttorille tullessa olo on kuin kotiin tulisi, ja aika paljon siellä on viime aikoina tullut aikaa vietettyäkin. Hallitusten kanssa on ollut mukava toimia, ja vaikka mukana on neljä erilaista yhtiötä, niin hanketta on viety eteenpäin koko Jaaninalueen yhteisenä hankkeena. Ristiriitoja yhtiöiden välillä ei ole esiintynyt, ja kaikkia hallituksia täytyy kiittää mukavasta tekemisen meiningistä. Yhteistyö myös Vahasen ja hallitusten välillä on ollut mutkatonta.

Nyt töiden alkaessa painopiste siirtyy työmaalle ja valvonta nousee suureen rooliin. Yhtiöt eivät ole halunneet tinkiä valvontatunneista, vaan myös valvontaan halutaan panostaa. Vastuuvalvoja Tero Rönnemaa Vahaselta on otettu mukaan jo suunnitteluvaiheeseen, joten lähtötietojen pitäisi olla kunnossa. Uskon, että jatko tulee sujumaan yhtä hyvin kuin suunnittelu- ja kilpailutusvaiheetkin. Luottamus valittuun pääurakoitsijaan Rakennuspalvelu J. Martti & Co Oy:hyn on myös aika kova, joten uskon, että hanke sujuu mallikkaasti loppuun saakka.

Tietenkin toiveena on, että hanke pysyy loppuun saakka tiukasti Vahasen ”näpeissä” eikä unohdu, vaikka työt siirtyvätkin nyt pääasiassa työmaalle. Jälkimarkkinoinnillinen ote takuutarkastuksineen ja viestinnän loppuun saattamisineen tulee myös toivottavasti hoidettua kympin arvoisesti maaliin. Jos osakkaille jää mielikuva, että valmistumisesta huolimatta heitä ole unohdettu, on onnistuttu hoitamaan asiakkaat erinomaisesti.

Mika Varpula

Aloitti Realialla isännöitsijänä vuonna 2016. Paljasjalkaisena turkulaisena (syntyi legendaarisella Heidekenillä ja on uinut Aurajoessa) asuu nykyisin maaseudun rauhassa, meren rannalla Sauvossa. Kotona on vaimo (hankkeen viemästä ajasta riippumatta), kaksi lasta ja Urho -rotikka. Vanhimmat lapset ovat jo lentäneet pesästä.

kuva

Realia Isännöinti toimii lähellä asiakkaitaan yhteensä 40 paikkakunnalla. Tarjoamme Turussa vankkaa paikallista osaamista taloyhtiöiden isännöintiin sekä huolenpitoa koko taloyhtiön elinkaaren ajan. 

Meillä on pitkä, yli 50 vuoden kokemus isännöinnistä sekä uusinta tietoa erilaisten saneeraus- ja korjaushankkeiden läpiviennistä. Käytettävissämme on osaavia teknisiä isännöitsijöitä, joilla on mittava kokemus esimerkiksi putki- ja julkisivuremonteista. Turun toimistossa toimii kaksi rakennusalan insinööriä teknisen isännöitsijän tehtävissä. Hallinnollisilla isännöitsijöillä on paljon kokemusta erilaisten, myös mittavien korjaushankkeiden läpiviemisestä. Realia Isännöinnissä koulutamme henkilökuntaamme säännöllisesti, jotta olemme perillä alan viimeisimmistä vaatimuksista.

Teemme tiivistä yhteistyötä sekä valtakunnallisten että alueellisten palveluntarjoajien kanssa. Laajat yhteistyöverkostomme ja paikallinen tuntemus takaavat, että kaikenlaisiin tarpeisiin löytyy aina oikea kumppani. Haluamme olla Suomen asiakaskeskeisin isännöintipalveluiden toteuttaja ja kehittäjä.

OmaRealia-palvelu on Realia Isännöinnin uusi palvelukanava asumisen asioiden hoitoon taloyhtiön hallituksen jäsenille, osakkaille ja asukkaille. Kaikki taloyhtiöön sekä asumiseen liittyvä tieto on saatavissa kootusti OmaRealia-palvelusta ajasta ja paikasta riippumatta.

Ota rohkeasti yhteyttä ja pyydä tarjous Realian Isännöinti Oy Turun toimiston verkkosivuilta.

Aleksi Muurinen: Jaanin alueen ryhmähanke projektinjohdon näkökulmasta

Hanke on ollut hyvin samankaltainen kuin muutkin putkiremonttihankkeet, eikä sen koko itsessään tee siitä tavanomaisesta kohteesta poikkeavaa. Toki hankkeessa on enemmän huomioonotettavia asioita, koska mukaan on otettu muun muassa maalämpöön siirtyminen. Enemmän haastetta on tuonut hankkeen eteenpäin vieminen neljän eri taloyhtiön kanssa. Vaikka yhteistä hanketta edistetään, kaikilla on kuitenkin luonnollisesti omat toiveensa. Niiden kaikkien huomioiminen ja samalla ryhmähankkeena pysyminen oli välillä työlästä. Esimerkiksi okousajankohdista sopiminen olisi voinut olla helpompaa, jos yli 20 henkilön sijaan olisi voinut sopia ajat vain vaikkapa puheenjohtajien kanssa.

Tietynlaista yleistä haastetta tuo se, että ihmiset tarvitsevat kukin hyvin erilaista viestintää. Toisille riittää selkeä lyhyt viesti, jossa on kerrottu pääkohdat ja tärkeimmät asiat. Toiset taas kaipaisivat mahdollisimman yksityiskohtaista viestiä, joita taas muut eivät jaksa lukea loppuun asti. Ja tarpeita on monia tältä väliltä. Pyrimme hankkeen aikana viestimään erilaisin keinoin, jotta saavutamme erilaiset vastaanottajat. Lähetämme tiedotteita perinteiseen malliin ja projektipankin kautta, pidämme infotilaisuuksia, joissa on aikaa selittää asioita perusteellisesti, remonttikaveri opastaa käytännön asioissa, ja toisaalta hankkeen erillinen viestintähenkilö vastaa tarvittaessa puhelimeen ja pystyy opastamaan osakkaita.

Kesken projektin oma toimenkuvani vaihtui, ja tämä asetti todella suuria haasteita ajankäytölle. Tein 10–12 tunnin työpäiviä viikonloput mukaan lukien, jotta sain pidettyä asiat järjestyksessä. Uuden toimenkuvan lisäksi piti hoitaa vanhatkin työt. Tässä Tanja on ollut suureksi avuksi, sillä olen saanut siirrettyä vanhan tiimipäällikön tehtäväni ja omat projektini hänen hoidettavakseen. Olemme tehneet jo vuosia yhteistyötä, joten tunnemme toistemme toimintatavat, ja näin siirtokin sujui kohtuullisen kivuttomasti.

Tästä päästäänkin siihen, että hyvät henkilösuhteet ja yhteen hiileen puhaltaminen on tärkeää näissä hankkeissa. Kun suunnittelijat, isännöitsijä, projektinjohto, hallitukset ja muut osapuolet ovat aidosti tekemässä yhteistyötä ja ratkaisemassa ongelmia, lopputulos on varmasti laadukkaampi. Olen ollut mukana hankkeissa, joissa on selvästi vahvempi vastakkainasettelu, ja tällöin hankkeen läpivientiin tulee turhaa kitkaa ja haastetta eikä lopputuloskaan ole yhtä hyvä.

Ajankäytön haasteista huolimatta Jaanin alueen ryhmähanketta on ollut kiva tehdä. Kiitos kuuluukin kaikille osapuolille. Hallitukset ovat olleet aktiivisia ja hyvällä otteella hankkeessa mukana, ja toisaalta tämä ensimmäinen yhteinen projekti Mikan kanssa on sujunut oikein hyvässä yhteistyössä.

Aleksi Muurinen

kuva-2

Aloitti RTC Vahanen Turku Oy:ssä vuonna 2012 talotekniikkatiimin projektipäällikkönä, sen jälkeen tiimipäällikkönä, ja hän astui maaliskuussa 2019 samaisen yrityksen toimitusjohtajan saappaisiin. Aleksi ajautui opiskelujen myötä aikoinaan Merikarvian rannoilta Turkuun. Hän asuu nykyisin Liedon asemanseudulla maalaismiljöössä avovaimon, tytärpuolen ja kissan kanssa.

RTC Vahanen Turku Oy on vuonna 1997 perustettu kiinteistö- ja rakennusalan konsulttikumppani. Olemme osa Vahanen-yhtiöitä ja toimimme Lounais-Suomen ja Satakunnan alueella.

Olemme asuinkerrostalojen, liikekiinteistöjen ja julkisten rakennusten rakentamisen ja ylläpitopalveluiden asiantuntija. Tarjoamme kaikki Vahanen-yhtiöiden valikoiman palvelut Lounais-Suomen ja Satakunnan alueella. Toimipisteemme sijaitsevat Turussa, Porissa ja Salossa. Työllistämme liki 50 henkilöä.

www.vahanen.com

   

Tilaa Vahasen blogitekstit sähköpostiisi

Mihin taloyhtiön rahat valuvat?
Laura Salonpää / 30.06.2020

Mihin taloyhtiön rahat valuvat?

Tiesitkö, että veden lämmitykseen voi kulua jopa yhtä paljon energiaa kuin rakennuksen ulkovaipan lämpöhäviöihin? Entä tiesitkö, että tasaisesti..

Lue lisää
Sisäilma-asioissakaan ei kannata luottaa vain yhden alan asiantuntijaan
Asko Laune / 24.06.2020

Sisäilma-asioissakaan ei kannata luottaa vain yhden alan asiantuntijaan

Oikein tai väärin, hyvä tai huono... Väitän, että jotakin siltä väliltä. Mille tahansa valinnalle löytyy aina peruste, ja toisaalta mikä tahansa..

Lue lisää
Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 2)
Niko Pihlanen / 23.06.2020

Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 2)

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii..

Lue lisää
Miksi rakennuksiemme korjauksista ei päätetä faktojen perusteella?
Arto Toorikka / 25.02.2020

Miksi rakennuksiemme korjauksista ei päätetä faktojen perusteella?

Miksi rakennusten kuntoa ja korjaustarpeita ei tunneta?

Lue lisää
Arvokiinteistön ikkunoiden uusiminen ”vanhan mallin mukaisesti” vaatii onnistuakseen ammattitaitoista suunnittelua
Piritta Hannula / 19.02.2020

Arvokiinteistön ikkunoiden uusiminen ”vanhan mallin mukaisesti” vaatii onnistuakseen ammattitaitoista suunnittelua

Arkkitehdin merkintöjä korjaustyömaalta osa 2. Tutustu myös ensimmäiseen osaan "Välipohjien tyhjentäminen vanhoissa arvotaloissa".

Vielä muutama vuosi..

Lue lisää
Mitä rakennushankkeen valvoja tekee ja mikä on hänen roolinsa?
Anne Pursiainen / 28.01.2020

Mitä rakennushankkeen valvoja tekee ja mikä on hänen roolinsa?

Rakennushankkeelle nimetään valvoja kullekin erikoisalalle (pää-, rakennus-, LVI- ja sähkövalvoja). Päävalvoja laati valvontasuunnitelman, jonka mukaan..

Lue lisää