Turun Jaanin alueen ryhmäkorjaushankkeessa tapahtunutta (osa 1)

Kirjoittaja: Mika Varpula, isännöitsijä, Relia Isännöinti Oy

Seuraamme blogisarjassa Turun Itäharjulla sijaitsevan Jaanin alueen linjasaneeraushankkeen ja maalämpöurakan etenemistä. RTC Vahanen Turku Oy toimii hankkeen projektinjohtajana, suunnittelijana, valvojana, lämmöntuotantotavan hankesuunnittelijana ja rakennuttajana. Taloyhtiöiden edustajana toimii Realia Isännöinti Oy.

Jaanin alueen ryhmähanke käsittää neljä taloyhtiötä ja huoltoyhtiön, joista kolme taloyhtiötä toteuttaa myös lämmöntuotantotavan muutoksen. Muutoksella yhtiöt luopuvat kaukolämmöstä ja siirtyvät maalämpöön. Kahteen taloyhtiöön asennetaan lisäksi poistoilman lämmöntalteenottojärjestelmä. Lämmöntuottotavan muutoksella saadaan aikaan huomattavia säästöjä taloyhtiöiden lämmityskustannuksiin, ja samalla saadaan vähennettyä hiilidioksidipäästöjä. Taloyhtiöissä on yhteensä 340 asuntoa, ja hanke on yksi mittavimpia linjasaneeraushankkeita Turussa. Hankkeen yhteenlaskettu kustannusarvio on noin 18,5 miljoonaa euroa.

Linjasaneeraushankkeen pääurakoitsija on Rakennuspalvelu J. Martti & Co Oy; LVI-työt hoitaa TRP Group Oy ja sähköasennukset Sähkötiimi IL Oy. Maalämpöurakan osalta Jäspin lämpöpumppujärjestelmän asentaa Tipitek Oy ja kaivokenttäurakoitsijana toimii Rototec Oy. Molempien urakoiden maanrakennustyöt toteuttaa Isoniitun Kone Oy.

Ensimmäisessä blogissa Realia Isännöinti Oy:n isännöitsijä Mika Varpula kertoo hankkeesta isännöitsijän silmin. Mika toimii myös Jaaninalueen Huollon toimitusjohtajana, ja kaikkien neljän Jaaninalueen ryhmähankkeessa mukana olevan taloyhtiön isännöinti hoidetaan Jaaninalueen Huollon kautta.

Hyvällä porukalla syntyy onnistunut ryhmähanke

Jaanin alueen ryhmähanke lähti liikkeelle jo eläkkeelle jääneen edeltäjäni Jarmo Mäkeläisen aikana. Hankesuunnitelma linjasaneerauksesta valmistui vuonna 2017. Kun kohde siirtyi hoidettavakseni, osa yhtiöistä oli jo tehnyt päätöksen toteuttaa hanke ns. perinteisenä linjasaneerauksena. Kaikkien taloyhtiöiden tehtyä päätökset rakennuttamisen käynnistäminen tuli ajankohtaiseksi. Jaaninalueen Huollon hallituksessa tehtiin päätös lähteä viemään hanketta eteenpäin ryhmähankkeena, joka koordinoidaan Jaaninalueen Huollon kautta. Alkuvuodesta 2018 aloitettiin rakennuttamisen ja valvonnan kilpailutus, ja tahtotila oli, että saman yrityksen kanssa hoidetaan hanke takuuajan loppuun saakka.

Kilpailutuksessa saatiin neljä varteenotettavaa tarjousta, jotka antaneiden yritysten kanssa käytiin tarjousneuvottelut. Aika nopeasti kävi ilmi, että tuntihinnoissa on monessa kohtaa hajontaa vain muutaman euron verran ja että päätös tehdään henkilövalintojen pohjalta. Valintaan vaikuttivat esitettyjen henkilöiden kokemus vastaavista isoista linjasaneerauksista sekä tarjousneuvotteluissa syntyneet henkilösuhteet. Vahasen alkuperäiseen esitykseen hankkeen asiantuntijoista tehtiin muutoksia, jotta löydettiin tilaajalle sopiva kokoonpano. Ison hankkeen parissa menee aikaa helposti useampi vuosi, joten toimivien henkilösuhteiden merkitystä ei pidä aliarvioida.

Lopulta esittelin Jaaninalueen Huollon hallitukselle kaksi parasta vaihtoehtoa, ja RTC Vahanen Turku Oy tuli valituksi hankkeen kumppaniksi. Hallituksen päätös oli yksimielinen. Samalla tehtiin päätös, että keskitetään koko hankkeen viestintä Vahaselle ja otetaan hankkeeseen mukaan Remonttikaveri. Remonttikaveri on RTC Vahanen Turku Oy:n palvelu, jossa Remonttikaverina toimiva Virpi Miettinen vastaa asukkaiden ja osakkaiden mieltä askarruttaviin kysymyksiin ja järjestää vapaamuotoisia asukastapaamisia ja kahvitteluhetkiä taloyhtiön omissa tiloissa. Asukastapaamisissa käydään selkokielellä läpi remonttisuunnitelmia, -aikatauluja ja -tiedotteita yksittäisten asukkaiden ja osakkaiden kanssa.

Aikataulujen yhteensovittaminen, suunnittelu ja valmistautuminen

Suurimpana haasteena hankkeessa on ollut neljän yhtiön hallitusten, Vahasen edustajien ja omien aikataulujen yhteensovittaminen. Alkuperäisen aikataulutoiveen suhteen jouduttiin antamaan periksi, kun kalentereista ei vain löytynyt vapaata kaikkeen. Aikataulua tärkeämmäksi koettiin kuitenkin hyvä suunnittelu ja valmistautuminen, joten tästäkään ei lopulta muodostunut kovin suurta ongelmaa. Hanke on ollut suunnittelu- ja kilpailutusvaiheessa aika haastava myös koon ja osallistuvien yhtiöiden määrän vuoksi. Kaikissa vaiheissa päätökset on pitänyt tehdä jokaisen yhtiön kanssa erikseen, mikä on osaltaan lisännyt työmäärää. Yksittäisen yhtiön kanssa toimiessa asiat olisivat sujuneet nopeammin.

Jatkossa ryhmähankkeet olisi ehkä järkevämpää hoitaa hieman suppeamman työryhmän johdolla, vaikka on hienoa, että taloyhtiöiden hallituksilla on halu toimia aktiivisesti ja osallistua. On kuitenkin toimittava asiakkaan toiveiden mukaan. Vahasella on venytty haastavassa hankkeessa alkuvaiheesta lähtien, ja varsinkin hankkeen projektipäällikkönä aikaisemmin toiminut Aleksi Muurinen joutui koville. Aleksin siirryttyä RTC Vahanen Turku Oy:n toimitusjohtajan pestiin, taloyhtiöille esitettiin hänen tilalleen talotekniikan tiimipäällikköä Tanja Parkkoa. Taloyhtiöiden hallitusten hyväksyttyä muutoksen projektinjohto siirtyi Tanjalle.

Käytännön asiat ovat menneet hyvin. Jo tarjousneuvotteluvaiheessa ilmeni Vahasen kyky joustaa asiakkaiden toiveiden mukaan muun muassa henkilövalinnoissa. Tekninen osaaminen on hyvää, ja koko hankkeeseen osallistunut henkilöstö on jaksanut venyä välillä aika tuskaisestakin aikataulusta huolimatta. Vahasen konttorille tullessa olo on kuin kotiin tulisi, ja aika paljon siellä on viime aikoina tullut aikaa vietettyäkin. Hallitusten kanssa on ollut mukava toimia, ja vaikka mukana on neljä erilaista yhtiötä, niin hanketta on viety eteenpäin koko Jaaninalueen yhteisenä hankkeena. Ristiriitoja yhtiöiden välillä ei ole esiintynyt, ja kaikkia hallituksia täytyy kiittää mukavasta tekemisen meiningistä. Yhteistyö myös Vahasen ja hallitusten välillä on ollut mutkatonta.

Nyt töiden alkaessa painopiste siirtyy työmaalle ja valvonta nousee suureen rooliin. Yhtiöt eivät ole halunneet tinkiä valvontatunneista, vaan myös valvontaan halutaan panostaa. Vastuuvalvoja Tero Rönnemaa Vahaselta on otettu mukaan jo suunnitteluvaiheeseen, joten lähtötietojen pitäisi olla kunnossa. Uskon, että jatko tulee sujumaan yhtä hyvin kuin suunnittelu- ja kilpailutusvaiheetkin. Luottamus valittuun pääurakoitsijaan Rakennuspalvelu J. Martti & Co Oy:hyn on myös aika kova, joten uskon, että hanke sujuu mallikkaasti loppuun saakka.

Tietenkin toiveena on, että hanke pysyy loppuun saakka tiukasti Vahasen ”näpeissä” eikä unohdu, vaikka työt siirtyvätkin nyt pääasiassa työmaalle. Jälkimarkkinoinnillinen ote takuutarkastuksineen ja viestinnän loppuun saattamisineen tulee myös toivottavasti hoidettua kympin arvoisesti maaliin. Jos osakkaille jää mielikuva, että valmistumisesta huolimatta heitä ole unohdettu, on onnistuttu hoitamaan asiakkaat erinomaisesti.